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26 octobre 2008 7 26 /10 /octobre /2008 03:57
Ne vous y méprenez point. Loin de nous l'intention de prendre nos lecteurs de haut au prétexte qu'ils ne comprendraient rien de rien aux termes de la convention passée entre la ville d'Aix les Bains et la société Icade pour l'opération immobilière sur l'emplacement du parking nord de la gare. D'autant moins que la dite convention, peu de gens ont pu en prendre connaissance. Absence de transparence oblige  ...

Notre idée s'inscrit plutôt dans l'approche de la célèbre série de livres "... pour les nuls". En gros essayer de vous expliquer simplement une chose qui est très compliquée. Et comme il parait qu'Icade est une société spécialiste du mouton à cinq pattes, la chose est vraiment très compliquée.

Nous avons choisi de vous présenter une explication en deux parties. Dans la première, vous trouverez une présentation très succincte du principe de l'opération. Très succincte car le montage est tellement complexe que dès que l'on commence à entrer dans les détails, on s'y noie.

Dans la seconde, nous vous proposons un parallèle saisissant avec une opération immobilière que vous pourriez réaliser. Mais en appliquant la même logique financière que la ville dans l'opération avec Icade.

L'opération Icade
L'opération immobilière projetée par la ville sur l'emplacement actuel du parking nord de la gare, Bd Wilson, peut se résumer ainsi :

  • la ville met les terrains à disposition d'Icade, moyennant cession de son droit à construire, tout en ayant à sa charge les frais de dépollution (182.500 euros) et l'achat des 500 m² de délaissé de terrain de RFF (290.000 euros, soit 580 euros/m²)
  • Icade construit sur ces terrains un ensemble immobilier comprenant :
    • deux niveaux de parking souterrain (224 places au total)
    • 10.300 m² de bureaux, logements et locaux d'activités

Pour ce qui concerne la réalisation du parking souterrain, Icade estime son investissement à 5 millions d'euros. Sans préciser si ce montant est TTC ou HT. S'il est TTC, le montant HT qui correspond à l'investissement estimé par Icade, est alors de 4.18 millions d'euros.

Notez que ce n'est qu'une estimation, faite par Icade et par Icade seule, et destinée à servir de base de calcul au cas où l'opération capoterait par la faute de la ville et qu'il faudrait déterminer le montant d'une indemnité à payer à Icade. Bien évidemment, on ne connaitra jamais le coût réel pour Icade.

La ville de son côté va principalement payer pendant 30 ans un loyer à Icade pour bénéficier de la jouissance de ... 87 places de parking sur les 224 qui seront réalisées. C'est à dire moins que l'actuel parking qui ne lui coûte absolument rien.

Pour la première année, le loyer est de 352.820 euros TTC. Il sera majoré chaque année de 2,65% (taux fixe non révisable). Ce qui amènera le loyer de la 30ème année à 753.291 euros. Mais surtout, cela porte le montant total des loyers payés par la ville sur 30 ans à 15.865.409 euros.

Et oui, une dépense de presque 16 millions d'euros pour financer un parking dont le coût maximal estimé est de 5 millions d'euros. Avec en prime pendant les 30 années du "crédit", la jouissance de seulement 39% de la réalisation (87 places sur 224), et la totalité des frais d'entretien (y compris les gros travaux), impôts, taxes à payer en sus.

Et il parait qu'il s'agit d'une opération d'intérêt général (sic) !!!

Appliquons le même principe à l'achat d'un appartement
Puisque le principe retenu pour le financement de l'opération menée par Icade semble bon à Monsieur Dord et sa majorité, on s'est dit que ce devait être un bon principe de financement.

Et on a donc choisi de l'appliquer à l'acquisition d'un appartement dans la future résidence des Rives du Lac (livraison 1er semestre 2010).

Imaginons que vous achetiez l'appartement n°A401, au quatrième étage en attique dans le bâtiment A. Un cinq pièces de 138 m² avec deux terrasses est et ouest de 43 m² au total. Son prix : 590.000 euros, sans parking ni garage.

Un peu cher, mais tant qu'à imaginer ... Et puis grâce au super mode de financement de Dord, vous allez faire une bonne affaire ! Comme la ville avec son parking à 16 millions d'euros !

Reprenons donc le principe de l'opération Icade et appliquons-le à votre appartement. Pour calculer le loyer total sur 30 ans une simple règle de trois suffit :

loyer de la ville à Icade  x  prix de l'appartement  /  prix du parking Icade (on retient l'estimation des 5 millions)
soit 15.865.409 x 590.000 / 5.000.000 = 1.872.118 euros

Bigre, ça fait une sacrée somme. Une somme qui correspond au total des remboursements d'un prêt immobilier classique dont le taux serait de ... 11%. Pour info, au moment où la convention a été négociée entre Icade et la ville par Monsieur Dor, le taux fixe sur 30 ans est de l'ordre de 5%. Moitié moins donc que le taux équivalent au mode de financement retenu par Dord.

Si ça ne vous parle pas trop, disons que votre loyer mensuel pour la 1ère année serait de presque 3.500 euros, pour finir à 7.400 euros dans 30 ans. Et on ne se trompe pas de monnaie : il s'agit bien d'euros, et pas de francs.

Mais le pire, c'est que pendant trente ans, vous n'auriez pas la jouissance de tout votre appartement, mais uniquement d'une partie. Et oui, comme la ville qui n'aura à sa disposition que 87 des 224 places du parking, vous n'aurez à votre disposition que les 87/224ème de "votre" appartement. C'est à dire en gros l'entrée, la chambre 1 avec sa salle de bain, une partie de la terrasse ouest et la partie cuisine du séjour (parties surlignées en jaune ci-dessous)



Maintenant dites-nous sérieusement : seriez-vous prêt à financer votre appartement à un taux d'intérêt double du taux du marché, en ne pouvant utiliser que 39% de sa surface pendant 30 ans, et en supportant en plus l'intégralité des charges, frais, impôts et taxes correspondant à la totalité de la surface de l'appartement ?

On ne veut pas répondre à votre place, mais on croit quand même deviner la réponse ...

Et bien c'est pourtant ce que la ville s'apprête à faire, grâce à Dord et à son équipe municipale de gestionnaires d'exception. Et ne rigolez pas, c'est avec votre pognon !

A lire sur le même sujet   Le prix de la place de parking explose à Aix les Bains ! 
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