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26 octobre 2008 7 26 /10 /octobre /2008 03:55
Il parait que la crise de l'immobilier sévit et tire les prix des logements vers le bas.

Une affirmation qu'il convient toutefois de pondérer. Par exemple pour la résidence des Rives du Lac, les futurs logements sont en vente entre 3.500 et 4.600 euros/m² ! Un prix pour le moins élevé, loin d'être tiré vers le bas. Ce qui au passage explique peut-être en partie pourquoi les logements en question trouvent difficilement preneur.

Quoi qu'il en soit, s'il devait par mésaventure arriver aux promoteurs qui sévissent à Aix les Bains de devoir faire face à la crise immobilière dans le logement, ils pourront toujours se rabattre sur une autre activité : la construction de parking.

Le premier à s'être engouffrée dans cette voie, c'est ICADE. ICADE, un promoteur institutionnel, bien présent sur Aix les Bains au travers de plusieurs opérations. ICADE qui a subrepticement renoncé en 2007 à la réalisation du bowling et du complexe de loisirs à côté du cinéma Les Toiles du Lac.

Mais ICADE qui n'a pas du hésiter très longtemps quand le député-intéri-maire d'Aix les Bains a lancé son idée de remplacement du parking gratuit du boulevard Wilson par un parking payant surmonté d'un immeuble abritant des bureaux, des logements et des locaux d'activité.

Et pour cause, les conditions sont pour le moins attrayantes. Jugez par vous-mêmes :

  • la mairie fournit les terrains et cèdent son droit à construire à raison de 115 euros par m² de SHON (au lieu des 160 euros par m² correspondant à l'estimation des Domaines). Economie réalisée par ICADE : 463.500 euros.
  • la mairie paie la dépollution des terrains. Coût : 182.500 euros, encore économisés par ICADE.
  • la mairie achète en plus à RFF un délaissé de terrain de 500 m² pour la coquette somme de 290.000 euros (580 euros du m²). 290.000 euros de moins à sortir pour ICADE.

Avant même d'avoir commencé à construire quoi que ce soit, ICADE a ainsi déjà évité de sortir 936.000 euros de sa poche. Mais ce n'est pas fini.

Car la convention passée entre ICADE et la ville d'Aix les Bains instaure un système complexe de yoyo pour ce qui concerne le parking de 224 places qui sera construit en sous-sol. Un système complexe qui peut se résumer ainsi : sur 31 ans, la ville va devoir payer à ICADE pas loin de 16 millions d'euros. Et pendant cette période, elle n'aura à sa disposition que 87 des 224 places existantes.

De son côté ICADE devra, au pire, débourser 5 millions d'euros. Selon sa propre estimation du coût de la construction, que personne ne peut vérifier en pratique.

Soit un coefficient de vente de 3.2 ! Du jamais vu dans l'immobilier(1). Et un prix de la place de parking à près de 71.500 euros. Sans doute du jamais vu non plus. En tout cas pas à Aix les Bains.

Alors si la ville lance une opération similaire sur l'îlot Victoria, comme c'est d'ores et déjà prévu, nul doute que les promoteurs vont se bousculer au portillon. Ce n'est pas tous les jours qu'ils ont l'occasion de faire d'aussi bonnes affaires. Surtout en cette période de crise.



(1) On en veut pour preuve le livre Le pari courageux de Dominique Dord. Page 191 (page 187 sur la version PDF), cet ouvrage de référence nous démontrait, chiffres à l'appui, que sur une opération de 28 logements avec une SHON de 2.350 m², le coefficient de marge se situait dans une fourchette de 1,10 à 1,15. Soit trois fois moins que pour l'opération du parking d'ICADE.

Rappelons que cet ouvrage date de mai 2007, c'est à dire la période même où a été finalisée la convention entre ICADE et la ville.


ps : il n'est pas inutile de rappeler que ce projet a été initié en 2005-2006, et que la convention a elle été finalisée en 2007. A cette époque là, il n'était encore nullement question de crise immobilière, et encore moins d'une crise financière avec hausse des taux et difficultés pour les collectivités à trouver des fonds auprès de banques. Et pourtant en 2007, Monsieur Dord et les élus de sa majorité ont accepté d'engager la ville dans un financement équivalent à un taux fixe de 11%, alors que les taux du marché se situaient dans une tranche de 5 à 5,50% !

A lire aussi sur le même sujet  ICADE / l'opération du parking de la gare expliquée aux nuls
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commentaires

A
oui au courant de ce qui se passe aux tours de Lafin...d'ailleurs j'y ai écrit un petit texte consultable chez votre cousin de la famille des Anatidés...en ligne.
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A
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A
oui et pendant ce temps-là, je galère à trouver un logement en dehors de parc privé qui, comme vous l'avez rappelé, n'a pas baissé ses prix pour autant!
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A
<br /> <br /> Et ce ne sont pas les logements sociaux dont la construction est planifiée sur le mandat en cours qui vous y aideront : car on rappelle que ces "nouveaux" logements ne viennent en fait qu'en<br /> remplacement de ceux qui seront détruits à LAFIN.<br /> <br /> <br /> <br />