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30 octobre 2008 4 30 /10 /octobre /2008 01:03
La ville reverra-t-elle un jour dans ses caisses les 12 millions d'euros dépensés pour les aménagements de la ZAC des bords du lac ? Rien ne semble aujourd'hui moins sûr.

C'était pourtant une des promesses faites par Dord à propos de ce projet : il ne devait pas coûter un euro aux contribuables aixois.

Comment ? A en croire Dord, si la ville faisait l'avance du coût des travaux d'aménagement, ce même coût serait ensuite répercuté aux promoteurs immobiliers réalisant des opérations sur l'emprise de la ZAC.

Pour ce qui nous concerne, on n'a jamais cru un seul instant à la réalité de cette promesse. Pour deux raisons.

La première c'est que l'historique des relations entre les promoteurs immobiliers et la ville depuis 2001 fourmille d'exemples où, loin de faire payer aux promoteurs les investissements réalisés par ses soins, la ville leur consent au contraire des conditions on ne peut plus avantageuses.

Dernier exemple en date, le dossier du parking du boulevard Wilson avec Icade : un droit à construire cédé au promoteur 30% en-dessous de la valeur estimée par les services fiscaux des Domaines, 500 m² de terrain rachetés par la ville à RFF au prix fort (290.000 euros soit 580 euros/m²) et mis à disposition d'Icade sans contrepartie financière, la dépollution du terrain prise en charge par la ville pour un montant de 182.500 euros ... etc.

La seconde raison, c'est qu'en tout état de cause la ville ne prend pas en compte dans ses calculs les frais financiers. Faire l'avance du coût des travaux c'est bien, s'ils sont ensuite refacturés aux promoteurs pour leur valeur réelle, augmenter des frais financiers de la ville. Car il s'écoule souvent plusieurs mois voire plusieurs années entre le moment où la ville réalise les aménagements et le moment où les promoteurs réalisent leurs opérations. Et pendant ce temps là, au mieux l'argent investi par la ville ne rapporte rien, au pire il génère des frais financiers afférents aux emprunts.


Mais pour ce qui concerne la ZAC des bords du lac, il n'est même pas utile de faire appel à ces deux raisons. En février dernier, en pleine campagne électorale, Monsieur Dord lâchait malencontreusement cette phrase : "on ne peut pas faire machine arrière pour la ZAC des bords du lac, ce serait faire perdre à la ville les 12 millions d'euros déjà investis !".

Six mois plus tard, les programmes immobiliers de la ZAC sont nettement revus à la baisse. 20% de logements en moins. Pour l'instant, car ce n'est peut-être pas fini.

Ce qui signifie clairement qu'il y aura moins d'opérations immobilières que prévues, et donc moins de promoteurs à devoir se partager la refacturation du coût des aménagements réalisés par la ville.

Pensez-vous sérieusement que la ville pourrait réussir à répercuter l'impact de cette baisse sur sa refacturation ?

Faites un simple calcul. 12 millions d'euros appliqués aux 800 logements initialement prévus, cela faisait une charge sur le prix de revient de chaque appartement de 15.000 euros. C'était déjà loin d'être négligeable. D'autant moins que la ville ne pouvait pas décemment appliquer la même quote-part à des logements sociaux et à des logements de luxe.

Maintenant refaites le calcul avec les 20% de logements en moins. Cette fois-ci, l'impact est de 18.750 euros. Soit 3.750 euros de plus par logement. Pensez-vous vraiment qu'un promoteur puisse accepter aujourd'hui d'avoir une charge supplémentaire de 3.750 euros par logement ?

Prenez le cas de la résidence des Rives du Lac : 69 appartements et 13 maisons individuelles, soit 82 logements au total. Pour ce programme, le surcoût serait au minimum de 82 x 3.750 = 307.500 euros !

Si Constructa, le promoteur de cette opération, est prêt à accepter cette plus-value dans ses coûts de réalisation, on veut bien manger notre chapeau !


Alors, pour répondre à la question initiale de cet article, non, il est vraiment fort peu probable que la ville retrouve un jour dans ses caisses les 12 millions d'euros investis dans les aménagements de la ZAC des bords du lac. Reste à espérer qu'elle en reverra tout de même une partie, et que le gouffre ne sera pas trop abyssal ... mais rien n'est moins sûr !
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