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30 novembre 2008 7 30 /11 /novembre /2008 03:52
Les prix de l'immobilier d'Aix les Bains et de son agglomération sont-ils soumis à des forces surnaturelles, échappant à tout contrôle humain ?

Dans la cité bientôt ex-thermale qui accueille chaque année un festival de la voyance, cette idée commence à faire son chemin. Il faut dire que, à défaut d'être rationnelle, elle a le mérite d'apporter (pour qui veut bien l'accepter), une explication "plausible" aux étonnantes variations de prix constatées ces dernières années.

Illustration sans les images et sans la caméra, mais chiffres à l'appui.

En juin 2006, la municipalité aixoise vend à la SCI Monard Zander un magnifique terrain de 30.400 m², à deux pas du centre ville aixois, en bordure d'un bois classé, et avec vue sur le lac. Prix de vente : 15 euros/m². Un prix basé sur une estimation du service des Domaines, établie fin 2001 et périmée depuis fin 2002.

Au même moment (juin 2006), les Thermes Nationaux font évaluer leur patrimoine, qui comprend notamment des terrains à construire, bénéficiant du même classement au POS que les terrains vendu par la mairie à 15 euros/m², avec des caractéristiques topographiques similaires, et situés à vol d'oiseau à quelques 500m de distance. L'estimation est réalisée par un expert immobilier reconnu par les tribunaux. Verdict de l'estimation : environ 60 euros/m². 4 fois le prix des terrains de la Crémaillère.

Les cessions immobilières de la ville fin 2006 jouent sur un tout autre registre. La SCI Petit Port, qui projette alors de construire l'Espace Petit Port, doit débourser 397.110 euros en novembre pour acquérir les 2.441 m² de terrain nécessaires à l'opération. Montant de l'addition : 162,68 euros/m². 10 fois le prix des terrains de la Crémaillère.

La SAS (Société d'Aménagement de la Savoie) pour sa part, paie à la ville d'Aix les Bains 1.607.940 euros pour acquérir les 17.866 m² de terrains du futur grand parc urbain des bords du lac. Soit 90 euros/m². 6 fois le prix des terrains de la Crémaillère. Pour une opération pourtant déclarée d'utilité publique !



On pourrait encore multplier les exemples à n'en plus finir, mais on ne voudrait pas prendre le risque de vous lasser.

Alors on se contentera d'un dernier petit comparatif, ayant cette fois trait aux variations du prix de m² de SHON (surface hors d'oeuvre nette).

Pour ce qui concerne le permis de construire accordé en octobre 2007 sur les terrains de la Crémaillère (en réalité la moitié des terrains puisque la demande de permis déposée ne portait que sur des constructions sur la partie basse, en dessous du chemin Vidal), le calcul est le suivant :

Surface du terrain 15.720 m²
Prix du terrain 15 euros/m² soit 235.800 euros (1)
Surface de SHON autorisée 10.870 m²
soit 21,69 euros/m² de SHON

Un peu plus tôt en 2007, les services fiscaux des Domaines avaient été sollicités par la ville pour évaluer le montant du droit à construire dans le cadre du projet immobilier du groupe ICADE sur le parking du boulevard Wilson. L'estimation des Domaines était de 160 euros/m² de SHON, pour une surface totale de 10.400 m². La ville décidera de retenir ... 115 euros/m², en raison de contraintes spécifiques, faisant au passage une remise gracieuse au promoteur de 468.000 euros. Quelles contraintes ? Personne ne sait. Et visiblement surtout pas les services des Domaines.

Quoi qu'il en soit, 115 euros/m² de SHON, c'est 5 fois le prix de la SHON des terrains de la Crémaillère.

Mais cinq fois plus, ce n'est rien. Juillet 2008, la mairie de Voglans décide d'acheter un bout de terrain (745 m²) situé dans le centre du bourg, et sur lequel est implantée une vieille bicoque insalubre tout juste bonne à être démolie. Pour être exact, il convient de préciser que ce sont les propriétaires du terrain qui ont sollicité la maire pour vendre, et non l'inverse. Précision importante, car elle place la mairie en position de force pour négocier, puisqu'elle n'est pas a priori demandeuse.

La SHON potentiellement envisageable sur ce terrain est parait-il de 1.000 m². Les services des Domaines rendent une évaluation à ... 360.000 euros. Soit 360 euros/m² de SHON. Plus de 16 fois le prix de la SHON des terrains de la Crémaillère.

Oui, vous avez bien lu ! 360.000 euros pour un terrain de 745 m² à Voglans, avec en prime d'importants travaux de démolition à prévoir. Pire, au final, le prix retenu sera de ... 430.000 euros. Soit 430 euros/m² de SHON. Presque 20 fois le prix de la SHON des terrains de la Crémaillère. On pourrait s'en réjouir. Sauf que là ce n'est pas la collectivité qui vend, mais le contraire : c'est elle qui achète. Et le moins que l'on puisse dire, c'est qu'elle paie le prix fort.



Le moins que l'on puisse dire, c'est qu'on s'y perd un peu dans toutes ces variations de prix, et qu'on a bien du mal à y trouver une explication logique, concrète et rationnelle.

Mais on y trouve quand même des points communs. Au moins deux. Le premier, c'est que quand la collectivité vend, elle vend moins chère que quand elle achète. Et bien souvent elle n'hésite pas à revoir le prix de vente à la baisse par rapport à l'estimation des Domaines, et à l'inverse à majorer le prix d'achat. Ce qui ne correspond pas tout à fait à l'image qu'on se faisait d'une bonne gestion des deniers publics.

Le second point commun, c'est Dominique Dord. A l'exception de l'affaire de Voglans, toutes les autres concernent des opérations sur sa commune, du temps où il en est le maire. Mais celle de Voglans le concerne aussi directement, en tant que président de la CALB. La commune de Voglans a en effet sollicité la CALB pour assurer le portage financier de son acquisition. Et devinez qui a présenté le dossier en réunion de bureau ?


En avril 2002, à propos de la vente des terrains de la Crémaillère, Monsieur Dord écrivait aux aixois que la malveillance et la mauvaise foi sont insupportables et inadmissibles et que le débat public est nécessaire.

Nous ne sommes pas de mauvaise foi, et n'avons nulle intention d'être malveillants. Par contre, on souhaite que le débat public, nécessaire, s'instaure enfin. En toute transparence, en toute bonne foi. Mais vu la réponse faite par Dominique Dord à la question de Christian Serra sur l'état d'avancement du projet de la Crémaillère (lire par ailleurs  Flagrant délit sur les terrains de la Crémaillère !),  il est évident que tout le monde ne partage pas ce souhait.


(1) Il s'agit du prix d'achat payé par la SCI Monard Zander, qui en l'espèce n'est pas la détentrice du permis, détenu par le groupe Meunier.

Mais on n'ose pas imaginer que les actionnaires de cette SCI, qui ont entre temps cédé les terrains pour le même prix à une autre de leurs sociétés (la SARL AG Consultants), vont à nouveau céder ce terrain en faisant cette fois une marge bénéficiaire. Ce serait totalement immoral de leur part, après toutes les promesses qu'ils avaient faites aux élus municipaux en 2001.

Ayant toute foi dans ces actionnaires qui ne veulent que le bien public, on considère donc que la cession au groupe Meunier se fera à ce même prix d'achat, sans la moindre marge bénéficiaire, et sans autre contrepartie de quelque forme que ce soit !
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