19/06 - POUR FAIRE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE, IL FAUT SAVOIR COMPTER

Pour faire de la promotion immobilière, l'important est de savoir compter. C'est du moins ce que cet article entend démontrer.

Imaginons ...

Avant la crise, vous avez réussi à mettre quelque argent de côté et, par les temps difficiles qui courent, vous vous dites que l'immobilier reste malgré tout un placement intéressant. Et comme Aix les Bains est une ville en plein renouveau, une ville dynamique, une ville d'avance et qui va de l'avant, une ville à la santé financière florissante⁽¹⁾, vous vous dites qu'Aix les Bains est la ville qu'il vous faut pour réaliser votre petite opération de promotion immobilière.

Comme vous n'êtes pas tout à fait tombé de la dernière pluie, bien que novice en matière de promotion immobilière, vous faites votre petite enquête. Laquelle vous amène à conclure qu'Aix les Bains étant une ville à vocation touristique, tournée vers les loisirs, c'est incontestablement dans ce domaine que doit se faire votre investissement.

Et comme vous êtes un(e) aixois(e) de cœur, vous vous dites que vous allez faire d'une pierre deux coups : non seulement vous allez faire fructifier vos économies, mais en plus vous allez débarrasser la ville d'une verrue visuelle on ne peut plus inesthétique. On veut parler de la péniche, ex night-club, qui n'en finit plus de finir ses jours à l'entrée de ville côté lac. Une péniche chaque jour plus délabrée.

Certes, il existe déjà un autre projet immobilier en remplacement de la dite péniche. Un projet de logements sociaux (c'est du moins ce que la municipalité avait laissé entendre en mars dernier -lire par ailleurs 26/03 - LA PENICHE TOUJOURS EN RADE- mais le permis de construire délivré le 18 mai affirme autre chose, on vous en reparlera). Ce projet de logements sociaux est venu remplacer le précédent, qui concernait lui la création d'une résidence étudiante. Vous savez, cette fameuse résidence étudiante que le maire avait promise lors de sa campagne électorale de ... 2001 !

Bref, vous sentez bien que, malgré le pseudo projet actuel, et après les atermoiements sans fin de « sa » résidence étudiante, le maire sera bien content si vous lui apportez un projet tout bouclé, sûr d'être réalisé. Vous avez donc tous les atouts dans votre manche.

Vous vous lancez donc, et déposez votre demande de permis de construire, pour un complexe de loisirs qui pourrait comprendre (par exemple) un restaurant, une salle de fitness, une salle de jeux vidéos, un bar, et des salons de karaoké.

Et là, patatras, votre demande de permis est rejetée. Mauvaise surprise. Le désarroi s'empare de vous. Surtout à la lecture de l'énoncé du motif de rejet : non respect des règles d'urbanisme concernant le nombre de places de parking.

Vous prenez rendez-vous avec les services de l'urbanisme de la ville pour une petite explication de texte. Et là, vous exposez donc votre incompréhension face à cette décision, sachant que vous avez adopté, pour calculer le nombre de places de parking à intégrer à votre projet, la même méthode que celle retenue pour le permis de construire du complexe du futur casino, juste de l'autre côté du rond-point !


Et oui, comment ce qui est valable pour l'un peut-il ne pas l'être pour l'autre ? Face à cette question un rien embarrassante, vous risquez fort d'entendre les mouches voler dans les locaux des services de l'urbanisme, dont les représentants manifesteront sans doute brusquement un très vif intérêt pour l'état de leurs bouts de souliers ou pour l'état des peintures du plafond.

En fait, en matière de promotion immobilière, l'important n'est peut-être pas tant de savoir compter, mais peut-être plus de pouvoir compter ... sur ses amis.

---

⁽¹⁾ Précision pour les internautes qui lisent cet article : vous n'êtes pas obligé d'être en accord avec ce constat officiel ...

EXPLICATION DE TEXTE La SA du Grand Cercle, propriétaire exploitante du casino et du théâtre, ainsi que du nouveau Casino Victoria, a obtenu un permis de construire pour un complexe de loisirs (restaurant, bar, machines à sous, bowling) à proximité du cinéma. D'après les informations que nous avons pu recueillir, les règles d'urbanisme imposeraient d'intégrer à ce projet une centaine de place de parking. Lesquelles, toujours en vertu des règles d'urbanisme, doivent être souterraines ou, à défaut, sous pergola. Or, toujours d'après les informations en notre possession, le projet n'en comporte que 74, et a pourtant obtenu son permis de construire. Faut-il y voir une nouvelle application du principe dordien selon lequel « la SA du Grand Cercle le mérite bien »(2) ? Ou bien est-ce une simple erreur d'interprétation des règles d'urbanisme. La réponse n'est pas connue à ce jour. Mais on attend avec impatience de connaître les suites du recours exercé à l'encontre de ce permis de construire. En attendant, on peut déjà discuter de l'importance qu'il convient d'accorder ou non à ce point. Dans le fond, 25 places de parking en moins, est-ce capital ? Quand on regarde les abords immédiats de ce futur casino, on y voit deux parkings (celui du cinéma et celui de la piscine) qui ne sont que très exceptionnellement saturés. Ce ne sont donc pas 25 véhicules supplémentaires qui changeront quoi que ce soit. C'est vrai. Mais ce qui est vrai aujourd'hui le sera-t-il encore demain ? Nul ne peut le dire. Imaginons que le centre nautique et sa plage développe leur activité (c'est d'ailleurs un objectif de la ville). Imaginons que d'autres activités de loisirs viennent s'implanter à proximité : cela augmenterait inévitablement la demande en matière de stationnement, et ne manquerait pas de poser problème si chacun des nouveaux équipements se voit accorder une « remise » de 25% sur le nombre de places de parking qu'il doit intégrer.

Ce qui nous amène à conclure que oui, 25 places de parking en moins que ce qu'imposent les règles d'urbanisme, c'est important. D'un point de vue du droit tout d'abord. Car si la ville déroge à ces règles pour elle-même(3), comment pourra-t-elle ensuite exiger des autres promoteurs (et même des particuliers) qu'ils les respectent à la lettre ? D'un point de vue moral ensuite. Car au prix de revient d'une place de parking souterraine (entre 15 et 20.000 euros), ce sont de 375.000 à 500.000 euros de cadeau fait à la SA du Grand Cercle, sous forme d'économie sur son coût de construction. Là encore, si la dite société bénéficie de cet avantage, pourquoi les autres n'en bénéficieraient pas de même ? Tout ceci restant bien évidemment conditionné aux éclaircissements attendus des services de l'urbanisme quant au calcul du nombre de places de parkings à créer. Des éclaircissements qu'on espère ... clairs (c'est la moindre des choses !). Mais au vu des éclaircissements parfois apportés par le maire en séance du conseil, on peut nourrir quelques craintes. Qui vivra verra. La suite au prochain épisode. (2) Allusion aux 200.000 euros de travaux que la municipalité s'est engagée à réaliser dans le théâtre appartenant à la dite SA. (3) On rappelle que la ville est la principale actionnaire de la SA du Grand Cercle, et se retrouve donc ici à la fois partie (en tant que maitre d'œuvre du projet) et juge (en tant qu'autorité délivrant le permis de construire et validant le respect des règles d'urbanisme).

Si vous doutez qu'il arrive que le stationnement soit parfois saturé dans ce secteur, jetez un oeil sur cet album photo (prises de vue du 14 juin) Stationnement bords du lac