Projet immobilier du boulevard Wilson : pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?

Il y au moins un point sur lequel le projet immobilier du boulevard Wilson fait l’unanimité : celui de sa complexité. Pas tant technique d’ailleurs. Non, c’est son montage juridico-administrativo-financier qui atteint des sommets en matière d’alambiquage. S’il existait un prix d’excellence de la complexité, ce projet le raflerait haut la main.

Là-dessus, de la minorité de gauche en passant par celle de droite, de la minorité Modem au sein de la majorité à cette même majorité, tout le monde est d’accord ! Le montage est tellement alambiqué qu’on n’est pas sûr que tous les élus en aient bien saisi tous les tenants et aboutissants. Ce qui, pour certains, ne les a pas empêchés de donner leur aval en votant favorablement.

Ce postulat étant posé, la question qui se pose, c’est : pourquoi avoir fait si compliqué ? Avant de tenter d’y répondre, tentons de décrire, aussi brièvement que possible, en quoi consiste ce montage.

On ne va pas chercher à vous noyer sous les détails austères du contrat de bail emphytéotique administratif (BEA), instrument retenu par la ville pour financer la construction de son parking. Pour faire simple (si on peut dire), la ville loue le terrain à un promoteur pour une durée de 30 ans, et un loyer symbolique. Charge au dit promoteur d’y construire le fameux parking en ouvrage de 224 places. Parking que le promoteur loue à son tour … à la ville. Cette fois pour un loyer plus du tout symbolique (15 millions d’euros HT dans le projet de 2008, 8 millions d’euros HT dans celui de 2009¹). Mais ça ne s’arrête pas là. Sur les 224 places du parking, la ville n’en conserve que 87 pour son usage (usage public donc). Les 137 autres sont destinés à l’usage privatif des occupants des immeubles faisant partie du projet (commerces, bureaux, logements). Lesquels occupants paient à leur tour un droit d’abonnement à la ville pour pouvoir occuper les 137 places en question. Droit qui va de 8.000 à 16.000 euros HT par place, payé en une seule fois au départ, et valable pour 30 ans. On vous épargne le chapitre concernant les différentes charges incombant à telle ou telle partie au bail, c’est déjà suffisamment compliqué comme cela.

Compliqué, et un rien problématique au regard du droit, et plus spécifiquement des règles du plan local d’urbanisme (PLU). Lequel impose que chaque construction (logements, bureaux, commerces) soit accompagnée de la réalisation concomitante d’un certain nombre de places de stationnement. Or ici les seules places réalisées sont celles du parking objet du BEA. Places dont la charge financière incombe à la ville, et qui seront propriété de la ville au terme des 30 années du BEA. Les promoteurs qui réalisent les bureaux, commerces et logements devraient donc, en application du règlement du PLU, s’acquitter auprès de la ville d’une redevance de 20.000 euros par place non réalisée. Soit pas loin de 3 millions d’euros. On a eu beau chercher, on n’a trouvé nulle trace de la prévision de versement de cette redevance. Versement auquel ne peut en aucun cas se substituer la paiement du droit d’abonnement évoqué plus haut. Voila qu’y ressemble, à s’y méprendre, au financement par la collectivité publique d’un bien destiné à un usage privé.


Alors revenons à notre question initiale, pourquoi avoir fait si compliqué ?

Pour notre part, on y voit deux raisons.

La première, sauf erreur de notre part, c’est que le montant financé au travers du bail emphytéotique administratif ne sera pas comptabilisé au titre de la dette de la commune, comme le serait un emprunt. En pratique, ça ne change rien pour les finances de la ville : qu’ils correspondent à un emprunt classique ou aux loyers versés par la ville à l’emphytéote, les quelques 8 millions d’euros sortiront des caisses de la ville. Mais pour une équipe qui se veut championne de la réduction de la dette, il est important de ne pas ajouter une telle somme au titre de la dite dette. Même si, on le répète, au travers de ce BEA, la ville s’endette bien pour 30 années.

La seconde, c’est qu’un bail emphytéotique, sous réserve de respecter les règles prévues par la loi, n’est pas un marché public, au sens du code des marchés publics. Il permet donc de s’affranchir des règles de consultation et de mise en concurrence propres aux marchés publics. En clair, il permet à une collectivité de choisir avec quel promoteur et entrepreneur elle veut travailler, sans avoir à prendre le risque qu’un concurrent moins-disant emporte le marché, et vienne troubler la bonne entente des autres. Quand on connait la collusion qui existe entre le monde politique et celui du bâtiment et des travaux publics, on se demande bien comment un tel mode de fonctionnement a pu être mis en place par le pouvoir législatif. Peut-être tout simplement parce que le dit pouvoir appartient précisément au monde politique.

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¹ entretemps, la ville est passée d’un financement à taux fixe à un financement à taux variable, ce qui explique la baisse substantielle du coût. Coût qui, taux variable obligeant, n’est que prévisionnel, avec tous les risques liés aux taux variables.