En 2006, quand Dord et consorts lancent leur ZAC des bords du lac, ils prennent prétexte des besoins en logements, en équipements publics et en équipements touristiques de la ville pour faire déclarer leur projet d’utilité publique. Une utilité publique que dans un bref courrier d’une seule page adressé au préfet de la Savoie, Dominique Dord justifie par cette seule phrase :

7 ans plus tard, on voit que la réalité est à des années-lumière de l’utilité publique invoquée par le député-maire d’alors (mais aussi d’aujourd’hui, c’était juste pour le jeu de mots à 2 balles). Là où le SCOT de Métropole Savoie préconisait, dès 2005, de réaliser au moins 30% de logements sociaux, Dord et consorts se sont contentés de 20% Pour faire la part belle aux logements de standing voire de luxe, et aux résidences éligible à la loi Scellier. Quant aux équipements touristiques et publics, ils brillent par leur absence. Le seul équipement touristique existant, le camping du Sierroz, ayant même été amputé, pour les besoins de la cause des promoteurs immobiliers, d’un tiers de ses emplacements.

DES EXPULSIONS INDEMNISÉES EN MOYENNE 90 EUROS/M²

Il n’empêche que cette utilité publique qui a de plus en plus de mal à se dessiner a permis d’expulser un certain nombre de petits propriétaires, souvent bien en mal de se défendre face au rouleau compresseur administrativo-juridique de la SAS. L’indemnisation pour expulsion s’est faite à hauteur de 90 euros par m² de terrain en moyenne. Sachant que sur ce secteur d’Aix les Bains, la valeur du droit à construire se situe aux alentours de 500 euros le m² de SHON, on mesure le fossé qui sépare l’indemnisation versée aux expulsés du prix qu’ils étaient légitimement en droit d’attendre de leurs biens.

Le calcul est simple. L’opération immobilière dont il est question ici se réalise sur 4.592 m² de terrain. En admettant que tous les terrains concernés aient préalablement appartenus à des propriétaires privés (mais certains étaient peut-être propriété de la ville d’Aix), le prix d’acquisition pour la SAS s’élève alors à 4.529 x 90 = 413.280 euros. Et la valeur du droit à construire s’élève elle à 3.888 x 500 = 1.944.000 euros. Presque 5 fois plus.

UNE RÉSIDENCE DE LUXE DONT LES LOGEMENTS SERONT VENDUS EN MOYENNE 4.290 EUROS/M²

Les derniers expulsés en date sont les propriétaires de la parcelle BE 363. Ils ont, en vain, tenté d’obtenir une indemnisation à hauteur de 180 euros le m². Un prix qui semblait somme toute assez raisonnable, compte tenu de la situation de leur terrain et du projet immobilier appelé à y être réalisé. Ils ont royalement (!) obtenu 100 euros du m². Mais ils ont du payer de leur poche les frais de déblaiement de leur ex-terrain. Au final, ils s’en sortent avec 96 euros du m², et leurs yeux pour pleurer. L’honneur eut été sauf si cette expulsion, ainsi que celles des propriétaires des terrains voisins, avaient permis d’y réaliser des logements sociaux. On aurait alors pu dire que c’était pour la bonne cause. Mais sur ces terrains, point de logements sociaux en vue. Loin s’en faut.

Le permis de construire délivré pour les terrains dont il est question ci-dessus est aujourd’hui au nom de la SCI AIX BORD DU LAC II (quel joli nom). Après avoir été, pendant un mois seulement, au nom de la SA BELLECHASSE. La SCI AIX BORD DU LAC II a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Chambéry en novembre 2009. Elle a été constituée tout exprès pour cette opération immobilière. Ses fondateurs l’ont doté d’un capital mirifique : 200 euros en tout et pour tout. Diable, s’agirait-il de petits investisseurs sans gros moyens ? Que nenni les amis ! Car derrière cette petite SCI se cachent en fait deux poids lourds de la promotion immobilière : CONSTRUCTA et SOGEPROM. Et sur les terrains évoqués ci-dessus, ces deux sociétés vont construire non pas des logements sociaux, mais une résidence de luxe : l’AQUAE. De luxe, au moins dans ses prix. Prix moyen du m² : 4.290 euros. Mais où est donc l’utilité publique dans la construction d’une résidence dont le prix moyen du m² atteint de tels sommets !?

Et voila comment on roule des petits propriétaires dans la farine, en les indemnisant bien en-deçà de la valeur réelle de leur bien, en leur faisant croire qu’ils sont expulsés pour la bonne cause. Alors qu’en réalité ils sont expulsés pour permettre à des promoteurs immobiliers d’arrondir grassement leurs fins de mois en réalisant des logements hors de prix dont la population aixoise n’a aucunement besoin.

Alors bien sûr Monsieur Dord dira que tout ceci est parfaitement légal, que c’est sous contrôle … etc. On connait la chanson. La réalité, c’est surtout qu’il faudrait une armée d’avocats et des années de procédure pour obtenir gain de cause. Autant de choses qui font défaut aux propriétaires expulsés. Tout comme aux aixois qui s’indignent de cette situation. Pour triompher de l’argent roi, il faut hélas avoir à sa disposition des moyens financiers conséquents … curieux paradoxe.

A défaut d’avoir cette manne financière, rêvons un peu. C’est gratuit, et pas encore taxé. Imaginons qu’en 2014 le département bascule à gauche. La direction de la SAS (société d’aménagement de la Savoie, aménageur de la ZAC) passerait aussitôt sous le contrôle des élus de gauche. Qui pourraient alors imaginer de déclarer d’utilité publique la réalisation de logements sociaux mixtes (locatifs et en accession à la propriété) sur la commune de Saint-Innocent. Où se trouve justement un terrain de 15.000 m² se prêtant fort bien à cette opération. Manque de bol, ce terrain est occupé. Par une seule famille. Qui y est donc plutôt à l’aise. Rien de grave : une déclaration d’utilité publique plus loin, la famille en question sera sommée de quitter les lieux séance tenante. Moyennant bien évidemment une indemnisation conséquente. Voyons voir, sur les bords du lac pour une résidence de luxe, c’était 90 euros le m². Allez là pour du social pas vraiment à proximité des services et mal desservi par les transports en commun, 30 euros du m² ça nous semble déjà bien. Soit une indemnité totale de 450.000 euros. Une somme plutôt rondelette. Dont on ose croire que le propriétaire n’osera pas contester la légitimité. Et pour cause, ce propriétaire c’est Dominique Dord. Ce serait mal venu de la part de quelqu’un qui trouve normal d’expulser les autres en les sous-indemnisant !

Ci-dessous le courrier complet adressé par Dord au préfet pour motiver et justifier la demande de déclaration d'utilité publique de son projet de ZAC.

Il y a trois semaines, nous écrivions que rien ne justifiait la vente des sources thermales (lire par ailleurs). Notre argument était de dire que l’on aurait très bien pu (du) non pas vendre les sources, mais plutôt concéder à Valvital un droit d’exploitation non exclusif. Ce qui aurait permis, entre autres, de laisser la porte ouverte pour l’implantation d’autres établissements thermaux, y compris des plus petits. Après tout, il parait que la concurrence est un bon moteur pour l’économie. Et ce n’est pas Dord qui dira le contraire, lui qui a toujours soutenu les ouvertures à la concurrence des télécommunications, de l’électricité, du gaz, des trains, du courrier … etc.

Mais à bien y réfléchir, on peut aussi se demander pourquoi il était absolument nécessaire de vendre les thermes Chevalley eux-mêmes. Et on a bien du mal à trouver des réponses satisfaisantes à cette question.

UN PATRIMOINE DE PLUS DE 70 MILLIONS BRADÉ À SEULEMENT 3 MILLIONS

Certes, la santé financière de l’entreprise thermale n’était pas au mieux. Loin s’en faut. La faute à qui ? Ce n’est pas le sujet de cet article. Souvenons-nous simplement qu’en 2000, quand le candidat Dord promettait monts et merveilles (et notamment plus de 40.000 curistes d’ici à 2005) à propos des thermes, ceux-ci faisaient encore des bénéfices et enregistraient la venue annuelle de près de 35.000 curistes. 10 ans plus tard, ils ne sont plus que 25.000, et le déficit atteint des gouffres abyssaux. Alors, que l’état ait jugé comme nécessaire de se débarrasser de cette entreprise en piteux état financier, cela peut se comprendre. Au passage, on peut cependant regretter que depuis 10 ans, au plus haut niveau, on ai laissé la situation se dégrader sans rien faire. Allant jusqu’à laisser les rênes de l’établissement à un député-maire sans la moindre expérience du thermalisme et à un directeur ex-député du même bord qui n’y entendait rien non plus dans ce domaine.

Alors oui, d’accord. L’état a entre les mains une société en faillite. Petite parenthèse : quand en 2007 le magazine Aix’Aspérant « prophétisait » sur la faillite des thermes, Dord hurlait au loup, clamant que jamais ô grand jamais une telle chose n’arriverait. Hélas si, c’est bel et bien arrivé. Parenthèse refermée. Mais si la société est en faillite, cela ne l’empêche pas de posséder un patrimoine matériel dont la valeur est considérable. A commencer par ses sources thermales. Auxquelles on peut ajouter sa blanchisserie qui ferait pâlir d’envie plus d’un professionnel du secteur. Pour faire bon poids bonne mesure, ajoutons-y quelques hectares de terrains constructibles de ci de là, un parc de verdure avec ses kiosques et son restaurant, et un théâtre à ciel ouvert utilisé pendant toute la saison estivale, moyennant paiement d’une redevance, par les organisateurs de spectacles. Et bien sûr, ajoutons encore dans le panier le fleuron de tout ce patrimoine, le navire amiral du thermalisme aixois (dixit Dord), les thermes Chevalley, le plus bel établissement thermal d’Europe (toujours dixit Dord). Des thermes inaugurés il y a un peu plus de 10 ans, avec 3 unités de soins ultramodernes, et un centre de bien-être très apprécié.

La valeur de tout ce patrimoine matériel dépasse très probablement les 70 millions d’euros. Financés en intégralité avec de l’argent public. Le votre, chers contribuables. Et on a beau chercher, on ne voit pas pourquoi ce patrimoine a été cédé à Valvital. Et encore moins pourquoi il a été cédé pour seulement 3 millions d’euros.

En l’espèce, il semble que l’évaluation faite de la valeur des thermes soit basée uniquement sur la valeur de l’entreprise. Une approche qui ne prend en compte que la rentabilité (réelle et potentielle) sans tenir compte le moins du monde de la valeur patrimoniale des biens de l’entreprise. C’est pour le moins surprenant dans le cas des thermes. Pour la bonne et simple raison que la majeure partie du patrimoine en question constitue leur outil de travail. Un outil indispensable et donc indissociable du reste de l’entreprise. Cédez le fond de commerce sans vendre l’outil de travail, et l’acheteur se retrouve avec une clientèle de 25.000 curistes générant 15 millions de chiffre d’affaires … mais c’est une clientèle virtuelle dont il ne peut rien faire pour la bonne et simple raison qu’il ne dispose d’aucun lieu pour l’accueillir, d’aucun moyen pour exercer son activité. Pourtant, dans l’évaluation des thermes, la valeur de son patrimoine a de toute évidence été totalement ignorée. C’est la seule explication plausible au fait que plus de 70 millions d’euros de patrimoine se retrouvent bradés pour 3 petits millions.

Ensuite, que la valeur vénale de l’entreprise ait été évaluée à la seule valeur du rachat de sa dette, pourquoi pas. Sur ce point, on rejoint même Dominique Dord quand il dit qu’une entreprise ne vaut que ce qu’un acheteur veut bien y mettre. Tout en regrettant que lui-même, au nom de la collectivité, ait choisi de ne pas proposer plus d’un euro symbolique. Tout en regrettant que depuis 10 ans, il ait refusé d’accorder une chance à la reprise des thermes aixois par une SEM qui aurait pu regrouper la ville, le département, la région, et des investisseurs privés.

RIEN N’OBLIGEAIT L’ÉTAT À VENDRE LES THERMES À VALVITAL

Que l’état choisisse de brader le patrimoine public à un tel point, c’est déjà surprenant. Encore que, ce n’est pas une première en la matière. Ce qui est encore plus surprenant, c’est que dans le cas présent, il lui était très facile de conserver ce patrimoine dans le giron public. Soit dans le domaine de l’état lui-même. Soit dans celui des collectivités locales. Lesquelles ont d’ailleurs financé en partie la construction de Chevalley. C’était très simple : il suffisait d’un côté de rétrocéder le patrimoine aux collectivités, pour un euro symbolique, et de l’autre côté de vendre le fond de commerce à qui en voudrait bien. En l’assortissant bien évidemment d’un droit d’usage du patrimoine sur une période assez longue (au moins 20 ans ?). Droit d’usage qui aurait pu être payant, la charge de l’entretien des bâtiments revenant alors aux collectivités propriétaires, ou gratuit, charge alors au preneur de supporter également les coûts d’entretien voire d’agencement.

Ce dernier schéma correspond d’ailleurs à ce qui a été fait dans l’aile sud des anciens thermes pour l’école Peyrefitte. En contrepartie d’un loyer dérisoire (5.000 euros par an les 3 premières années puis 10.000 euros par an depuis 2010), celle-ci occupe 1.000 m² au 1^er étage. Une surface qu’elle a agencée à ses frais, et pour laquelle elle participe aux frais d’entretien (même si à côté elle n’a pas déboursé un centime pour les travaux de rénovation du hall et des ascenseurs, dont elle profite pourtant au quotidien).

Mais c’est un fait : l’état aurait pu transférer la propriété des thermes Chevalley et de l’ensemble du patrimoine aux collectivités publiques locales, qui auraient ensuite passé un accord avec un exploitant (Valvital ou autre) pour l’exercice de l’activité thermale. C’est d’ailleurs ce mode de fonctionnement qu’envisageait les socioprofessionnels aixois. Preuve supplémentaire que cette solution était possible, et que rien n’obligeait l’état à céder le patrimoine des thermes à Valvital (ou à un autre repreneur).

La question qui reste une fois que l’on a dit tout cela, c’est pourquoi diable avoir vendu le patrimoine public des thermes ? Et pourquoi l’avoir bradé à un prix aussi dérisoire ? S’il existe, parmi tous les décideurs impliqués dans cette affaire, une personne qui accepterait de céder son patrimoine personnel au 1/20^ème de sa valeur, on aimerait bien la rencontrer. Pour qu’elle nous explique son raisonnement. Et aussi, accessoirement, pour lui acheter son patrimoine ! Parce que nous aussi on veut bien profiter de cadeaux aussi généreux. Et on veut bien parier quelques kopecks qu’on n’est pas les seuls dans ce cas !

Mais comme il est peu probable qu’il se trouve parmi les décideurs de la vente des thermes une personne qui accepterait de brader ainsi son patrimoine personnel, on aimerait bien que les décideurs en question nous expliquent pourquoi ils ont accepté de le faire, s’agissant du patrimoine public. Ils nous semble que tous les contribuables de France, dont une partie des impôts a servi à financer les thermes Chevalley, ont le droit à cette explication.

Le 19 juillet 1989 à 16h00, un DC-10 de la compagnie United Airlines se pose en catastrophe sur une piste de l’aéroport de Sioux City dans l’état de l’Iowa aux Etats-Unis. Il prend feu après que son aile droite est heurté le sol. Bilan : 112 morts sur 296 passagers et membres d’équipage.

Cet accident trouve son origine dans la défaillance d’une des pièces maitresses du réacteur de queue : le rotor soufflant de sa turbine. En se désintégrant, ce dernier a projeté des morceaux sur l’empennage, coupant au passage les trois circuits hydrauliques permettant d’actionner les gouvernes de direction et de profondeur. Privés de commandes, c’est en faisant varier la puissance des deux réacteurs latéraux que les pilotes réussirent malgré tout à amener leur appareil jusqu’à une des pistes d’atterrissage de l’aéroport de Sioux City. Sans toutefois parvenir à éviter l’accident.

Si on vous parle de cet accident qui remonte à plus de vingt ans, c’est à cause d’une statistique. Pour garantir sa sécurité, le DC-10 disposait de 3 circuits hydrauliques indépendants pour les commandes de vol. La probabilité pour que ces 3 circuits se retrouvent tous inopérants était estimée à 1 chance sur 1 milliard.

1 chance sur 1 milliard. Soit quasiment aucune chance. Un risque quasi nul. Un fait hautement improbable. Improbable, quasi nul, mais donc néanmoins possible, et en tout cas pas nul.

Alors ouvrons un peu les yeux. Il doit bien exister, bien caché quelque part dans les dossiers des constructeurs ou des exploitants de centrales nucléaires, un scénario d’accident majeur (voire des scénarii) dont la probabilité d’occurrence est de 1 chance sur 1 milliard. Une « chance » estimée donc suffisamment faible, suffisamment peu probable, pour juger que nos centrales nucléaires sont suffisamment fiables pour être mises en service et exploitées.

L’histoire industrielle de l’homme est truffée d’exemples d’accidents qui n’auraient jamais du arriver, si on se fie aux probabilités. Et pourtant, ces accidents sont bel et bien arrivés. Celui du DC-10 de United Airlines n’en n’est qu’un parmi d’autres. Il y a eu des morts. Par dizaines. Par centaines. Parfois par milliers. Mais ce n’est rien à côté de ce qui se passerait sur cette « chance » sur 1 milliard décidait de s’inviter un jour dans une centrale nucléaire. Ce fut le cas en 1986 à Tchernobyl. C’est le cas aujourd’hui à Fukushima. En 1986, l’occident s’était gaussé de la technologie russe soit disant obsolète, dépassée. C’était sûr et avéré, rien de tel ne pouvait arriver dans une centrale du monde occidental, avec notre technologie de pointe, où tout est parfaitement maitrisé. L’accident de Fukushima montre que notre technologie n’est pas infaillible. Et que face à un accident nucléaire, l’homme perd rapidement toute maitrise des évènements.

La question qui s’impose aujourd’hui, mais que certains posent déjà depuis fort longtemps, c’est sommes-nous prêts, collectivement, à accepter ce risque de 1 chance sur 1 milliard ? Sommes-nous prêts à accepter, collectivement, qu’une partie d’un pays soit rayé de la carte en un instant, que tout un territoire soit pollué pour des centaines, des milliers voire des dizaines de milliers d’années ?

Et tout ça pourquoi ? Juste pour pouvoir sauvegarder notre petit sur-confort quotidien. Pour pouvoir continuer à dépenser sans compter, bien au-delà de nos besoins. Tout ça non pas pour retourner au moyen-âge, mais simplement pour éviter de faire preuve d’un peu de sobriété. Posez-vous honnêtement la question : le « jeu » (le risque) en vaut-il la chandelle ?

Si si ! On le redit et on assume : les aixois sont des gens formidables ! Toujours prêts à croire, sans même s’interroger un tout petit peu, toutes les belles histoires que leur racontent leur député-maire et ses acolytes. Et en revanche toujours prêts à remettre en question des vérités dont on voit bien mal quels avantages leurs auteurs auraient à les « proférer » si elles n’en n’étaient pas.

Essayons de développer un peu l’idée, au travers de trois exemples concrets. Vers le début de l’automne dernier, la météo était encore au beau fixe. Le soleil réchauffait l’atmosphère et les promeneurs de ses rayons. Sur un parcours au calme, les quidams pouvaient apercevoir de loin, un banc idéalement situé, promesse d’un instant de repos et de quiétude. Bizarrement, l’endroit était désert. Nul séant sur les planches en bois du banc. L’explication, les promeneurs la découvrait en arrivant à hauteur du dit banc. Sur lequel était apposée une affichette indiquant « PEINTURE FRAICHE ». Dame, c’est qu’il faut bien entretenir un minimum le mobilier urbain. Eh bien, croyez-le ou non, mais durant les 30 minutes pendant lesquelles nous sommes restés en observation à proximité, il s’est bien trouvé un passant sur deux pour toucher le banc du doigt afin de s’assurer de l’exactitude du message de l’affichette. Des fois qu’on leur aurait menti.

Plus tard, dans le courant de l’hiver, une des portes automatiques de la gare est tombée en panne. Ni une ni deux, le chef de gare adjoint (sans doute après en avoir référé à Paris au siège de la SNCF où toutes les décisions importantes sont prises), a fait apposer sur la porte des affichettes indiquant « PORTE EN PANNE, MERCI D’UTILISER LA PORTE VOISINE ». Laquelle était indiquée par une flèche directionnelle afin que nul ne se perde. Sur ce, le devoir accompli, notre chef de gare adjoint s’en est retourné à sa belote, sans prendre la peine d’appeler la société de maintenance. On ne saurait lui en vouloir, cette tâche est dévolue au chef de gare tout court, lequel était présentement absent au moment de l’incident. Bref, que croyez-vous qu’il arriva ? On vous le donne en mille : il s’est bien trouvé deux voyageurs sur trois pour néanmoins s’approcher au plus près de la porte, voire pour agiter le bras sous la cellule déclenchant l’ouverture, afin de vérifier si par hasard on ne leur mentirait pas en affichant que cette porte était hors d’usage. On passe sur les quelques ahuris et autres « permanents » du mobile. Lesquels, pour cause de tête en l’air ou de tête dans leur portable ont brutalement connu les affres d’une rencontre porto-nasale (rien à voir avec le fait d’avoir deux ou trois verres de Porto dans le nez !).

Plus récemment, dans le cadre du chantier d’aménagement des bords du lac, la piste cyclable qui traverse la plage du Lido en direction d’Aix a été barrée par des grillages, en partie nord de la plage. Barrage légitime, destiné à empêcher les cyclistes et autres promeneurs de se retrouver brutalement en plein chantier, au milieu des scrappers, pelleteuses et autres camions à 6, 8 voire 12 roues. Bien que cette voie sans issue soit annoncée, il se trouve quand même tout un tas de gens pour aller jusqu’à coller leur nez aux grillages en question, des fois qu’il existe un passage, que la voie ne serait donc pas vraiment sans issue, bref, qu’on leur aurait menti.

Alors oui, ils sont formidables les aixois ! Pas crédules pour un sou. Toujours prêts à remettre en doute la parole officielle. Ne reculant devant rien pour s’assurer que la réalité qu’on leur présente est bien la réalité. Bref, ce ne sont pas gens à s’en laisser compter. Ils ne sont pas du genre à gober toutes crues les promesses et les annonces qu’on leur sert. Enfin … presque.

Car cela dépend visiblement du sujet. Quand il s’agit de peinture fraiche, de porte en panne ou de voie cyclable sans issue, alors là il y a du monde pour douter et pour exercer son droit de regard voire d’ingérence. Mais quand il s’agit des affaires de la ville, alors là curieusement il n’y a (presque) plus personne. A croire que dès que le député-maire s’exprime, les aixois boivent ses paroles comme si elles étaient d’évangile. Serait-ce donc Saint-Dominique qui présiderait à la destinée de la ville ?

Tenez par exemple quand Dominique Dord affirme ne pas avoir augmenté les impôts. Tout le monde (ou presque) dit amen. Et pourtant, il suffit de peu de temps pour calculer que si les impôts n’avaient effectivement pas augmentés depuis 2001, le total des recettes de fiscalité locale pour 2011 ne serait pas de 15,5 millions d’euros, mais de 11,9 millions d’euros. Soit une augmentation de +32% par rapport à 2000, ce qui correspond peu ou prou au cumul de la croissance démographique et de l’inflation. Or l’augmentation réelle des impôts est elle de +73% (plus du double) ! Cherchez l’erreur.

Et ce n’est qu’un exemple parmi d’autres. Alors pourquoi diable les aixois ne font-ils pas montre de la même méfiance, de la même curiosité à l’égard des déclarations de leur premier édile qu’à l’égard d’affichettes apposées sur un banc, une porte automatique ou une piste cyclable ? La réponse a sans nul doute des apparences proverbiales : quand on aime on ne compte pas. Alors tant que notre bon député-maire continuera de faire battre la chamade aux cœurs dans les maisons de retraite, la confiance aveugle, sourde et muette que lui font une majorité d’aixois n’est pas prête de s’éteindre ! Comme disait on ne sait plus qui : « c'est beau, on dirait du veau ! »